No Image

Что значит лот при продаже квартиры

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

Рано или поздно при покупке недвижимости наступает этап просмотра объявлений о продаже. Все они составлены по-разному – как по числу параметров, так и по их точности. И как опытный кадровик по резюме узнает о кандидате больше, чем тот хочет о себе рассказать, так и специалист по недвижимости уже по тексту объявления делает важные выводы об объекте. Вы также сможете делать их самостоятельно, зная "условные коды".

Распространенный прием – размещение объявления о продаже квартиры, которая не продается. Квартира при этом с хорошими параметрами – привлекательная по месторасположению, цене и метражу. Таким образом, посредники просто получают звонки от потенциальных покупателей, которым говорят «простите, этот объект уже продан, но мы можем вам предложить. ».

Характерный признак такой ситуации – указанный выше ответ дается без запинки, в течение нескольких секунд. На некоторых «свалках объявлений» подобных – больше половины.

Квартира за 1 рубль

Если в объявлении указана нереально низкая цена, это означает «звоните – поговорим». Иными словами, владелец не определился со стоимостью, и формирует ее не по характеристикам объекта и рыночным ценам, а по принципу «предложите вы» в расчете, что потенциальный покупатель предложит выше «красной цены». А также, что объект выпадет среди первых при поиске «по возрастанию цены».

Техничная накрутка цены

Один человек, желая подороже продать свою квартиру, договорился с соседями из ближайших домов, и в «листингах» (перечнях объектов, выставленных на продажу) появилось несколько объявлений со средними по рынку ценами. Когда же по ним звонили, хозяева отвечали, что квартира уже продана. Затем еще несколько таких «подставных уток», уже с большими ценами. И опять – «продано». Когда же появилось объявление о настоящей продаже, цена выше средней на квартиру уже не казалась завышенной.

Не беспокоить

Сегодня каждый, кто умеет читать и хоть немного пользоваться интернетом, может с легкостью самостоятельно найти объявления о продаже недвижимости. И вполне логично, что более всего его будут интересовать объявления с указанием «Посредникам не беспокоить» – не привлекая посредников со своей стороны, хочется избежать общения с таковыми и с другой. Ирония заключается в том, что на самом деле такие объявления, как правило, означают «Я уже и так посредник, делиться ни с кем не собираюсь». Владелец обычно так не пишет, потому что как раз заинтересован в любых «беспокойствах».

Без точного адреса

Если объявление о продаже не содержит даже номера дома – это первый признак того, что квартиру продают не эксклюзивно, то есть одновременно несколько риелторов (исключение – первичное жилье, там номера домов еще могут не быть присвоены). И давший объявление боится, что сделка состоится напрямую, без его участия. Кстати, правильно боится – сегодня так нередко и происходит. Особенно, если единственное, что делает посредник – торгует контактами.

Понравившееся объявление желательно проверить в поисковиках, в различных базах. Если они находят несколько очень похожих объектов, лишь чуть отличающихся по 1-2 позициям (метраж 70 кв. м вместо 69 кв. м, номер дома не 10, а 12) – это признак «лишнего» посредника, о котором хозяин квартиры, вероятнее всего, даже не подозревает. Схема простая.

Хитрый будущий посредник находит объявление о продаже объекта и снова размещает его с незначительно улучшенными параметрами. И, конечно, своим телефоном. Найдя покупателя, он сводит его с продавцом, требуя комиссию за «услуги». Неточности в листинге он списывает на опечатки наборщиков текста. Но цель достигнута – клиент на просмотр объекта уже пришел.

Лучший вариант для покупателя – если продажей занимается сам хозяин или его агент «на эксклюзиве». В таком случае переговоры занимают меньше времени, и стоимость не будет включать комиссию цепочки посредников.
Главный признак такого объявления – максимально подробная информация, включая точный адрес, фото и планировку квартиры.

Распространенных ошибок, из-за которых продажа квартиры может затянуться на долгие месяцы, можно избежать. Как именно – рассказывает заместитель генерального директора агентства «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Большинство людей, которые хотят продать квартиру, не имеют опыта проведения сделок с недвижимостью и сталкиваются с этим впервые в своей жизни.

Если говорить именно о процессе продажи квартиры, не учитывая юридические нюансы проведения сделки, то для продавцов, не являющихся риэлторами, типичны следующие ошибки: они неверно оценивают конкурентную среду, поэтому часто неправильно определяют стоимость квартиры и неправильно проводят рекламную кампанию. Другое – это плохая предпродажная подготовка квартиры, неправильное поведение во время показа квартиры и торга о цене. Кроме того, продавец способен неверно оценить общую ситуацию. Из-за этого сделка может сорваться. В то же время действительно профессиональный риэлтор всё это знает и подобных ошибок не допустит.

Читайте также:  Гарантия оплаты по договору

Как определить адекватную цену квартиры

Оценивая квартиру, многие продавцы, а также неопытные или нерадивые риэлторы обычно смотрят только на характеристики самого жилья. Они не учитывают тот факт, что квартира не находится в вакууме, и её продажа – это конкуренция с другими аналогичными предложениями. Как у нас в большинстве случаев производится оценка стоимости квартиры? В базе данных выбираются предложения, выставленные на продажу в том же районе и с примерно теми же характеристиками, после чего выбирается некая сравнительно адекватная цена. Но это не совсем правильный подход.

Большинство «не риэлторов» первым делом смотрят информацию в поисковых системах или на известных сайтах, которые специализируются не только на недвижимости, но и продают другие товары. Данные сайты либо совершенно не заботятся об актуальности и правдивости представленной информации, либо «забота» носит выборочный характер. В итоге квартира оценивается некорректно. Для определения цены квартиры я рекомендую пользоваться базами данных исключительно объектов недвижимости. Эти базы известны и открыты для всех, причём есть базы, которые не берут денег за просмотр информации.

Если мы имеем дело с типовой квартирой, то метод оценки стоимости по базе объектов недвижимости, в принципе, даёт более-менее точный результат. Но в большинстве случаев цену приходится корректировать во время рекламной кампании, оценивая количество звонков от потенциальных покупателей.

Но зачем тратить время и деньги на рекламу по неправильной цене, если можно изначально провести нормальный анализ конкурентного окружения? Для этого нужно не полениться, а потратить больше времени на оценку аналогичных предложений. Стоит под видом покупателя обзвонить людей, продающих квартиры, и выяснить, действительно ли они их продают, правильно ли указана цена, какие у жилья характеристики, какой правовой статус и какие условия сделки.

С помощью этой информации мы сможем составить подробную карту конкуренции и точно понять, какие из продаваемых объектов являются нашими явными конкурентами, какие у них плюсы и минусы по сравнению с нашей квартирой. Этот метод поможет выбрать необходимую стратегию продажи, предпродажной подготовки и рекламы квартиры.

Состояние квартиры: стоит ли перед продажей делать ремонт

Плохая предпродажная подготовка квартиры – одна из основных ошибок. В большинстве случаев подготовка заканчивается наведением порядка и уборкой квартиры. Есть общие правила, которые важны для продажи любого жилья: чистая, светлая и просторная квартира; не загромождённый холл; желательно, чистый подъезд, работающие инженерные коммуникации и оборудование, приятный запах.

Потенциальные покупатели смотрят не только вашу квартиру, но и другие предложения в этом районе. Если вы на этапе оценки не поленились и составили карту конкуренции, значит, вы уже знаете о плюсах и минусах вашей квартиры по сравнению с конкурентами. Нужно посмотреть на квартиру глазами покупателя и понять, какие минусы нивелируются плюсами, что можно исправить. Например, если у вас тёмный подъезд, можно повесить более яркие лампочки. Можно убраться в предквартирном холле перед показом, где-то подкрасить окна, попросить ЖЭК убрать свалку мусора под окнами.

Квартиры в очень плохом состоянии я рекомендую максимально подготовить к ремонту с минимальным вложением денег. Полноценный ремонт квартиры перед продажей в большинстве случаев не окупается, и делать его не нужно. Максимум, что можно делать – это косметический ремонт. Можно, конечно, просто снизить цену квартиры, если она в плохом состоянии. А можно хотя бы ободрать обои и прошпаклевать стены. Это обойдётся недорого, но квартира из статуса «с плохим ремонтом» перейдёт в статус «подготовлена к ремонту».

Ошибки при проведении рекламной кампании

Во-первых, для каждой квартиры важно выбрать правильный источник донесения информации. Согласитесь, глупо рекламировать типовую квартиру в журнале с элитной недвижимостью. Но в то же время, типовые квартиры лучше всего рекламировать везде, где это возможно. В обычном случае нужно встать на место покупателя. Что он будет делать? Большинство «обычных» людей заглянет в поисковик, на сайт объявлений или купит газету. Значит, ваша реклама обязательно должна быть там. Но не забудем и о том, что большинство сделок проводится при участии риэлтора, а потому нужно разместить объявление и в профессиональных базах данных.

Как правильно составить объявление? Во-первых, нужно разместить фотографии квартиры. Чем больше – тем лучше. Они должны быть светлыми, квартира на них – прибранной и лучше без людей. Желательно также сфотографировать сам дом.

Читайте также:  Дефектовочный акт на автомобиль образец

Второе правило – не ленитесь и заполняйте форму объявления как можно подробнее. Информация должна быть правдивой: не стоит указывать меньшее время до метро или скрывать состояние квартиры. Это может привести только к ненужным показам квартиры. А может быть и ещё хуже: покупатель согласится на сделку, вы потратите время на переговоры при внесении аванса или даже получите предоплату, а в итоге квартиру не купят.

Ещё одно правило: нужно не только не скрывать недостатков, но и не умалять достоинств. Здесь очень поможет карта конкуренции. Она поможет выделить в рекламном объявлении явные преимущества квартиры в сравнении с другими предложениями. В противном случае ваше объявление будет совершенно стандартным перечислением технических параметров, которые никак не объяснят покупателю, зачем ему покупать вашу квартиру.

Поведение во время показа квартиры

Самая распространённая ошибка заключается в том, что продавцы и некоторые нерадивые риэлторы ведут себя, как короли. Все показы квартиры происходят в удобное не для покупателя, а для продавца время. Это неконструктивная позиция, при которой продавец рискует никогда не продать свою квартиру. Старайтесь придерживаться правила: если позвонили сегодня, то должна быть возможность показа хотя бы завтра.

Вторая ошибка касается непосредственно показа. К сожалению, в большинстве случаев показы напоминают экскурсии, а не продажи. Продавец, вместо того, чтобы подробно рассказывать покупателю о том, что представляет собой квартира, чем она отличается от других предложений, просто ходит по квартире с покупателем и говорит: «Здесь у нас кухня, здесь спальня, здесь туалет».

Стоит ли торговаться с покупателем, если тот просит немного снизить цену? Покупатели всегда будут торговаться. Поэтому продавцу важно понимать, на какую сумму можно уменьшить стоимость квартиры. Помочь в этом может правильная оценка рыночной ситуации. Кроме того, важным подспорьем будет хорошее понимание конкурентного окружения. Если во время рекламной кампании продавец отслеживал происходящее с аналогичными квартирами, то он точно будет понимать, найдёт ли он в ближайшее время другого покупателя, который даст большую цену, и сможет ли покупатель купить другую квартиру по предлагаемой цене. Всё это хорошо поможет в обосновании своей цены. Чем больше аргументов будет у продавца, тем устойчивее его позиция, а значит, и больше возможностей продать квартиру на более выгодных условиях.

Причины, по которым сделка может сорваться

Помимо характеристик квартиры, очень важно понимать все условия проведения сделки. Можно оказаться в ситуации, когда сделка с найденным покупателем не будет совершена никогда. При этом времени на «работу» с покупателем будет потеряно много.

Например, ваш покупатель – ипотечник. Соответственно, нужно чётко понимать, что ваша квартира полностью подходит под требования банка. Или покупатель продаёт свою квартиру и взамен покупает вашу. Значит, у него уже есть какие-то оговорённые сроки выхода на сделку. Если покупатель выразил своё согласие на покупку квартиры, вы должны ещё раз обговорить все важные нюансы состояния квартиры и обсудить все условия. Обязательно нужно узнать особые условия покупателя и повторно проговорить свои условия. Вместе с покупателем необходимо понять, нет ли каких-либо препятствий в проведении сделки. Тогда вероятность «неприятных сюрпризов» будет минимальна.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

С этой инком-недвижимость вообще есть смысл связываться? когда я последний раз снимал хату, заводил эксель-табличку с интересующими меня объявами. колонки вида ссылка, адрес, телефон. комментарий — кто кому во сколько перезвонит и статус объекта.
вот копия одной из ячеек от туда

ПОКАЗЫ С 10.02.13 Просмотры с 28.01 че за фигня?!
.
агент сама перезвонит.
.
инком. ЕБУТ МОЗГ! агентство!

Что значит на циане лот

Московские аукционы принимают на продажу разные объекты. Это может быть коммерческая недвижимость, ипотечные квартиры, первичное либо вторичное жилье. Примечательно то, что продать на аукционе квартиру в «хрущевке» довольно сложно. Объясняется это такими причинами:

Продажа квартиры на аукционе

Еще одна ситуация, когда возможен разрыв – это облегчение процесса решения жилищной задачи. Например, необходимо разменять одну квартиру на несколько других. Если покупаемых квартир одна или две, то ничего сильно страшного в этом нет. А представьте, что купить нужно три квартиры или больше. А ведь, скорее всего, одна или две из них окажутся не «свободными», а «альтернативными». Собрать такую цепочку воедино поистине титанический труд. Если же разбить эту сделку на несколько: сначала продаем квартиру и покупаем одновременно одну или две квартиры, а потом со свободными деньгами покупаем остальные квартиры, то мы можем сэкономить очень много времени, нервов и сил.

Читайте также:  Сколько стоит генеральная доверенность в краснодаре

Разрывать или нет сделку при продаже квартиры с альтернативой

Несравнимо худшим в этой ситуации будет вариант, когда владелец желаемой вами жилплощади так и не найдет квартиру по душе. Ваши надежды рухнут, а сделка не состоится. Учитывая тот факт, что цены на недвижимость постоянно растут, возникает далеко не радужная перспектива потери определенной суммы.

Свободная продажа квартиры — что это

В последние годы появились аукционы, организаторами которых являются риелторские агентства и частные риелторы. В связи со стагнацией рынка и падением спроса на недвижимость такой тип продажи развивается. При этом риелтор заключает с клиентом договор о проведении аукционной продажи его квартиры. Далее всё происходит по следующей схеме:

Покупка недвижимости с аукциона: как и зачем

В России этот метод в модернизированном виде применяет ряд тренеров, кто-то даже системно ему обучает. Однако стоит отметить, что данный метод не используется широко, так как является только одним из существующих способов продаж. По мнению экспертов, на рынке в данный момент им реализуется не более 1% квартир (хотя точной статистики нет).

Что такое «аукционный метод продажи» квартиры

У организатора есть право отказаться от проведения аукциона не менее чем за 15 дней до определенной ранее даты. Извещение о том, что аукцион по реализации проводиться не будет размещается на сайте муниципального образования, а также в печатных изданиях.

Когда организуют аукцион по продаже земельных участков, процедура его проведения

Среди участников были и желающие купить квартиры с целью последующей перепродажи. Но в ходе торгов они отсеялись, поскольку конечные суммы продаж оказались выше среднерыночных цен в секторе долевого строительства жилья в Минске. Кроме непосредственно участников аукциона в зале присутствовало много людей, которых интересовал ход торгов. Некоторые из них — потенциальные покупатели — пришли посмотреть, как проходит аукцион, в том числе и с тем, чтобы принять участие в торгах 8 августа.

Что значит лот при продаже квартиры

Помимо непосредственно покупателя, в интернете поиском выгодных переуступок занимаются еще и агенты. Они могут предлагать вашу квартиру своим клиентам. И чтобы агент смог нормально провести презентацию квартиры, ему нужен ваш ДДУ. Помните, что для совершения сделки недостаточно одного лишь ДДУ. Список необходимых документов – не маленький (подробнее о процедуре сделки вы можете прочесть в нашей статье о покупке квартиры по переуступке). Поэтому не бойтесь отправлять договор по требованию покупателя. Даже имея оригинал «долёвки», с ней все равно ничего не сделать, не говоря уже о копии этого договора.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

— Бывают случаи, что когда мы уже получаем исполнительные документы по квартирам, а люди за это время находили деньги и ситуация таким образом разрешалась, — говорит он. — По нашему отделу ни одной квартиры пока не было направлено на продажу.

Почем залоговое имущество?


От этого вопроса банки открещиваются, ссылаясь на то, что цены устанавливает ГИС.

Покупка квартиры через банковский аукцион

Перед тем как начинать работы с аукционами по банкротству следует изучить Федеральный закон (№127) о несостоятельности (банкротстве), особенно следует уделить внимание статьям 110,111, 112, 139. Много информации по работе с аукционами можно найти в сети, например, на всероссийском форуме о банкротстве (bankrot.org).

Что такое аукционы по банкротству и как это работает

  • договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
  • передаточный акт;
  • свидетельство о праве (при наличии);
  • заявление сторон сделки;
  • выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Продажа по фальшивому адресу. Это способ «развода» доверчивых иногородних. Человек, недавно переехавший из другого города, естественно, не может адекватно ориентироваться в незнакомой местности. Этим пробелом отлично пользуются квартирные мошенники.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector